Bostadsrättsmässan 2016 - MalmöMässan, 07 - 08 oktober 2016

Den största mötesplatsen för bostadsrättsföreningar - allt under samma tak!
Styrelseskolan

Del 3 - Tema Amortering

Till Styrelseskolan Del 2
Till Styrelseskolan Del 1

Den senaste tiden så har det debatterats en hel del kring amortering. Att ämnet har aktualiserats beror framförallt på de nya amorteringskrav som har införts för privatpersoner under sommaren. En annan orsak är det unikt låga ränteläge som vi befinner oss i. Det har genererat ett överskott för en hel del plånböcker och i bostadsrättsföreningars kassor. Hur ska då en bostadsrättsförening agera med en allt större kassa med hänsyn till att främja medlemmarnas ekonomiska intressen? 

De nya amorteringsregler som blev gällande under sommaren berör endast privatpersoners lån och gäller alla nya bolån som är utbetalda efter 1 juni 2016. Regeln är sådan att lån mellan 50 - 70 procents belåningsgrad ska amorteras med 1 procent årligen på hela lånebeloppet. Lån över 70 procents belåningsgrad eller mer ska amorteras med 2 procent årligen på hela lånebeloppet.

För en bostadsrättsförening finns inget lagkrav på amortering. Vi rekommenderar dock att föreningar över tid ligger på en amorteringstakt på mellan 1-2 %. Detta är något som styrelsen bör planera och budgetera för, så att föreningen långsiktigt har en sund och välskött ekonomi. Amortering är avbetalning av lån, men går även att se som ett framtida sparande. Den dagen då större underhållsarbeten behöver utföras på fastigheten, bör det finnas ett utrymme för att uppta nya krediter för att finansiera detta. Det bör tilläggas att amorteringen även bör rimma med de avskrivningar som föreningen gör. Den dagen då fastighetens livstid är slut bör rimligen även krediterna vara avbetalda. Vår bedömning är att, sedan bostadsrättsföreningar övergått till linjär avskrivning så är en rak amorteringsplan att föredra framför en serieplan. 

I dagsläget träffar vi en del föreningar som har genererat överskott de senaste åren p.g.a. det låga ränteläget. Om det i nutid inte finns några större underhåll att åtgärda så finns egentligen följande tre handlingsalternativ; sätta kapitalet i någon sparform, sänka avgifterna för medlemmarna eller göra extra amorteringar alternativt höja den planenliga amorteringen. Likväl som räntorna är låga på lånade pengar så är det en utmaning att få avkastning på sparat kapital, på kort sikt och med låg risk, vilket gör detta alternativet mindre attraktivt i dagsläget. Det andra alternativet handlar om att sänka avgiften för medlemmarna. Att sänka avgifterna kan ge ett högre värde för den enskilde bostadsrättsinnehavaren vid en eventuell försäljning, dock är risken uppenbar att avgiften kommer att behöva höjas på nytt vid en eventuell ränteuppgång. Om föreningen däremot amorterar så ökar möjligheten att avgiften inte behöver höjas när räntan väl går upp. Medlemmarnas ekonomi främjas av att föreningen har en relativt låg och sund belåning. Dessutom så är det enklare att bedriva styrelsearbete i en förening med starka balanser.

Alla föreningar ser olika ut med hänsyn till ålder, värde, belåningsgrad och likviditet och det finns inte en lösning som fungerar bäst för alla. Vi upplever dock att det kan vara ett bra tillfälle att utnyttja det låga ränteläget och i rådande marknadsläge prioritera amortering på föreningens lån. 

Catrin Meland

Catrin Meland, Relationship Manager, Nordea

Del 2 - Tema ränteriskhantering

Till Styrelseskolan Del 2

Den gångna sommaren har präglats av en rad oroligheter runtom i världen. Kuppförsök i Turkiet, terrorattentat och inte minst Brexit. Denna typ av oroligheter brukar vanligtvis innebära att riskaptiten på finansmarknaderna avtar med fallande börser och omallokering av tillgångar till säkrare placeringar som följd.

Trots dessa oroligheter och ökade risker är dock tillväxten fortfarande god, börserna stiger och marknaderna indikerar hög riskvilja. Detta till stor del tack vare centralbankernas mycket expansiva politik med fortsatta stimulanser. Bank of England var exempelvis mycket snabb med att agera efter brexitomröstningen. Bank of Japan har också agerat och ECB kommer troligen fortsätta stimulera marknaden vilket sätter press på svenska Riksbanken. Vi tror dock inte att framtida stimulans sker genom räntesänkningar utan på andra sätt såsom exempelvis köp av statsobligationer. Senaste räntebeskedet innebar oförändrad ränta och vår tro är att räntenivåerna kommer att förbli låga en längre tid och att en räntehöjning från Riksbanken dröjer. Vår bedömning är dock samtidigt att svenska boräntor inte lär bli så mycket lägre än de nivåer vi idag ser. 

Så, med detta i bakhuvudet, hur ska en bostadsrättsförening agera avseende sin ränteriskhantering? Ska föreningen passa på att binda eller ta del av de väldigt låga korträntorna fullt ut med hela sin kreditportfölj?

Bostadsrättsföreningar som har en relativt låg belåningsgrad och goda marginaler riskerar sannolikt inte mycket genom att ligga kvar med del eller delar av kreditportföljen mot rörlig ränta ytterligare en tid. Dock kan det samtidigt nämnas att de längre löptiderna för tillfället ligger på historiskt låga nivåer varför föreningar med hög belåningsgrad och mindre marginaler kan se kostnaden för att binda sig som en relativt prisvärd försäkringspremie mot ökade kostnader. Utifrån den aspekten är det i nuläget intressant att använda sig av produkter som skyddar mot en eventuell ränteuppgång såsom traditionell räntebindning eller exempelvis räntetak.

Vår generella rekommendation är att en förening med normal belåningsgrad bör ha en diversifierad kreditportfölj med omkring 20-30 % av den totala kreditvolymen mot rörlig ränta och resterande på några olika längre löptider. Detta agerande ger inte nödvändigtvis de lägsta räntorna över tid men det ger den stabilitet i kostnadsutveckligen som en bostadsrättsförening bör sträva efter. Det skapar även ett större utrymme för budgetering och en förutsägbarhet som ofta innebär en mer stabil avgiftsnivå. Det är den viktigaste anledningen till att vi ofta rekommenderar en bostadsrättsförening att välja en kreditportfölj med tre olika löptider varav en med kortare löptid, vanligtvis tre månader. Hur hög andel som ska vara rörlig bör bestämmas utifrån den aktuella föreningens räntekänslighet. Just graden av räntekänsliget är en fråga alla bostadsrättsföreningars styrelser bör ställa sig och hålla koll på. Detta är helt avgörande för hur stor andel av föreningens kreditvolym som bör bindas respektive läggas mot rörligt. 

Ränteprognoser är en bra utgångspunkt när en styrelse ska besluta om föreningens räntestrategi. Man ska dock komma ihåg att alla prognoser kan ha fel och i slutänden är det alltid bäst att utgå ifrån den egna situationen avseende räntekänslighet, belåningsgrad och kommande nyupplåningar etc. Detta är även ett bra tillfälle för styrelsen att rådgöra med sin bankman om vilka olika alternativ som finns och hur man bör agera utifrån föreningens ekonomiska situation. 

Nicolas Sjösvärd

Nicolas Sjösvärd, Relationship Manager, Nordea

Del 2 - Tema underhållsplaner

Först ut i vår följetong är en mycket viktig del i styrelsearbetet för en bostadsrättsförening, nämligen underhållsplanen.

Föreningen förvaltar en eller flera fastigheter och skall främja medlemmarnas ekonomiska intressen. Föreningen upplåter mot ersättning bostadslägenheter för boende, och i vissa fall lokaler, till nyttjande utan begränsning i tiden. Det är viktigt att åtminstone bibehålla och kanske också förbättra fastighetens skick genom planerade och oplanerade renoveringar samt investeringar. Fastighetens underhåll ligger under styrelsens ansvar, det som kan hända är att styrelsen ej får ansvarsfrihet på stämman. Hela styrelsen eller enskilda medlemmar kan bli stämda och krävda på skadestånd. 

För att kunna bibehålla och eventuellt förbättra fastighetens skick, är det näst intill krav på att det finns en underhållsplan. Planen anger fastighetens skick, underhållsbehov, underhållskostnader och när de skall utföras. I samband med planens upprättande görs då en besiktning av fastigheten. Det är viktigt att planen uppdateras löpande med tanke på att åtgärder ibland behövs tidigareläggas och även senareläggas. Styrelsen får utifrån underhållsplanen en helhetssyn av fastigheten skick. Styrelsen kan i grova drag bedöma hur mycket planerade renoveringar och investeringar som kommer att belasta föreningen och utifrån detta komma fram till ev. avgiftsförändringar. Underhållsplanen är även ett underlag vid upprättande av budgetar på kort och lång sikt. 

Som bank rekommenderar vi att avsättning görs löpande årligen till renoveringar och investeringar. Banken ser med fördel och har ibland som krav att föreningen bidrar med eget kapital i ett större upplåningsbehov. Långsiktigt underhåll är också oftast mer ekonomiskt än att kostsamma akutsituationer dyker upp. Men vad gäller framförallt större renoveringar och investeringar är en bankfinansiering ett måste, ett inte så vanligt alternativ är kapitaltillskott från medlemmarna eller då en kombination av båda.   

Därtill skall det tilläggas att styrelsemedlemmar byts ut och då underlättar det att det finns en plan över framtiden och att det har dokumenterats vad som är genomförts. Dokumentationen är viktig för många intressenter som köpare av bostadsrätter, finansiärer, försäkringsbolag, ekonomiska- och tekniska förvaltare, reparatörer, byggare och inte minst för föreningens medlemmar.Så fortsätt ert goda styrelsearbete genom att underhålla era fastigheter med hjälp av underhållsplaner.

Tack för mig!

Christer Danielsson, Nordea

Christer Danielsson

Christer Danielsson, rådgivare för bostadsrättsföreningar, Nordea