easyfairs

Blogg & gästartiklar

Blogg & gästartiklar


2017-05-17 Villaägarnas Samfällighetsservice berättar mer om samfälligheter

Hur bildar man en samfällighet?

1

Det vanligaste är att samfälligheten bildas i samband med att ett område byggs. När kommunen planerar att det ska finnas gemensamhetsanläggningar i ett nytt område fastställer Lantmäteriet i ett anläggningsbeslut vilka fastigheter som ska ingå i samfälligheten. Ofta bildas en samfällighetsförening i samband med att samfälligheten bildas. Rent praktiskt innebär det att när de boende flyttar in övertar de ansvaret för skötseln av det som är gemensamt. I äldre områden förekommer även samverkan genom en ekonomisk förening. En samfällighet kan också bildas på initiativ av ett antal fastighetsägare i ett område, om de har något gemensamt som de vill förvalta, till exempel en väg i ett fritidshusområde.

Vad händer om en delägare som är skyldig föreningen pengar flyttar och en ny flyttar in i huset?

2

Överlåts en delägarfastighet till en ny ägare är den nye ägaren solidariskt ansvarig med den förre ägaren för obetalda belopp som påförts den förre ägaren innan äganderättsövergången skedde och som förfallit till betalning senare än ett år före tillträdesdagen. Styrelsen kan alltså kräva den nye ägaren på pengar och sedan får den nye ägaren i sin tur vända sig emot den förre ägaren för kompensation.

Är det möjligt för en delägare att friköpa gemensam tomt tillhörande samfällighet för att göra sin egen tomt större? Hur går man tillväga i sådana fall?

3

En samfällighetsförening kan sälja mark med stöd av ett stämmobeslut med två tredjedelars majoritet, om ej annat är stadgat. För att stämmobeslutet ska vara giltigt krävs att det inte strider mot gemensamhetsanläggningens syfte enligt dess anläggningsbeslut. D.v.s. att en markförsäljning går stick i stäv med den förvaltning som ska bedrivas på den gemensamma marken. Vid köp av del av fastighet måste fastighetsbildning sökas hos lantmäteriet inom sex månader. I ert fall troligen en fastighetsreglering där man reglerar in marken i fastigheten.

Hur ska stadgarna i en fastighetsförening se ut?

4

Man måste inte använda lantmäteriets normalstadgar men många gör det eftersom det är smidigt. Däremot kan ni inte skriva vad ni vill i stadgarna utan måste anpassa er efter lagen om förvaltning av samfälligheter. I 28 § i nämnda lag står det att:

Stadgar för samfällighetsförening skall ange:

  • Föreningens firma,
  • Samfällighet som förvaltas av föreningen och grunderna för förvaltningen.
  • Den ort där styrelsen skall ha sitt säte.
  • Hur styrelsen skall vara sammansatt och hur den skall utses samt grunderna för dess beslutförhet.
  • Hur revision av styrelsens förvaltning skall ske.
  • Föreningens räkenskaps-period.
  • Grunderna för sådan fondavsättning som avses i 19 § andra stycket (underhålls- och förnyelsefond).
  • Hur ofta ordinarie föreningsstämma skall hållas.
  • Det sätt på vilket kallelse till föreningsstämma skall ske och andra meddelanden bringas till medlemmarnas kännedom ävensom den tid före sammanträde då kallelseåtgärd senast skall vidtagas.

Stadgarna får inte heller innehålla föreskrifter som strider mot lag.


2017-05-09 Riksbyggen, HSB och SBC svarar på 6 vanliga frågor om bostadsrätt

Måste den enskilde bostadsrättshavaren ansöka om tillstånd innan renovering av sin bostad?

Det beror på vad det är den boende ska renovera. Om den boende skall renovera något som gör intrång  på det som föreningen ansvarar för skall den boende ansöka hos styrelsen. Du som boende kan enklast ta reda på vem som ansvarar för vad i dina stadgar. 

- Stefan Falkenstad, verksamhetschef HSB Medlem

Vad händer om man ej har en engagerad styrelse och får ihop styrelsemedlemmar?

Om en förening inte lyckas få ihop en styrelse så går föreningen i slutändan likvidation. Detta vill man naturligtvis undvika. Det viktiga i denna fråga är att styrelsen i god tid har ett aktivt samarbete och dialog med valberedningen. Att på olika sätt uppmärksamma valberedningen i föreningen är viktigt. Valberedningen bör få ett arvode, erbjudas utbildning samt arbeta utifrån en fastställd uppdragsbeskrivning.

- Stefan Falkenstad, verksamhetschef HSB Medlem

Hur kan styrelsen gemensamt påverka energibesparingen i bostadsrättsföreningen?

Det finns flera saker en BRF styrelse kan göra för att påverka energibesparingen i en BRF, här kommer några exempel: 

  • Installera IMD för el varm- och kallvatten vilket gör att den boende själv kan påverka sin kostnad och därmed energiförbrukningen
  • Om man inte installerar IMD kan man genomföra statuskontroll lägenhet och lägga till kontroll av energitjuvar i lägenheterna.
  • Genomföra en Energiplan för att få konkreta svar på vilka delar man kan spara energi
  • ·Säkerställa en bra driftövervakning och energikunnig personal

- Göran Danling, affärsutvecklare energiförvaltning, Riksbyggen

Vad gäller när man råkat ut för en vattenskada, är det styrelsens eller den enskilda bostadsrättshavarens ansvar?

Vattenskada

 Huvudregeln vid vanliga vattenskador (som inte beror på vattenledningsskada, dvs. ledningar med vatten under tryck) är att resp. part ansvarar för ”sina delar”. Det innebär att bostadsrättshavaren svarar för skador i sin bostadsrätt och föreningen svarar för skadorna på fastighetens övriga delar. Respektive part får i anspråkta sin försäkring och även stå för sin egen självrisk, även om man så att säga är ”oskyldig” till skadan.

 Det är endast om någon av parterna uppsåtligen eller av vårdslöshet vållat skada, som den andra parten kräva ersättning för t.ex. självrisk. Ett sådant krav får då anses utgöra ett skadeståndskrav.

Vattenledningsskada

 Vid brand- och vattenledningsskada svarar bostadsrättshavaren för reparationerna i anledning av skadan endast om skadan uppkommit genom dennes vårdslöshet eller försummelse eller av vårdslöshet eller försummelse av någon i dennes hushåll eller som besöker denne som gäst, någon som denne inrymt i lägenheten eller någon som för dennes räkning utför arbeten i lägenheten. För skador orsakade av annan än bostadsrättshavaren själv svarar denne endast om han kan anses ha brustit i omsorg och tillsyn över den andre. Slutsatsen av detta är att för det fall att en bostadsrättshavare inte kan lastas för en vattenledningsskada åligger det föreningen att svara för reparationerna i anledning av skadorna. I detta ingår en plikt att återställa lägenheten till det skick den hade innan.

Av rättspraxis framgår att det inte heller är bostadsrättshavaren som ska stå för åldersavdraget. Den slutsatsen dras utifrån utgångspunkten att bostadsrättshavaren endast har rätt att kräva att lägenheten repareras till det skick den hade innan skadan men att detta i många fall inte är möjligt utan att standarden, även vid en enkel återställning, blir högre än den var tidigare, t.ex. för att gamla vitvaror byts mot nya och liknande. Om praktiskt sett nödvändiga reparationsåtgärder leder till en standardhöjning är bostadsrättshavaren inte skyldig att utge ersättning för den. Standardhöjningen är i detta fall att likställa med åldersavdraget. Detta gäller även om bostadsrättshavaren har gjort en tydlig värdemässig vinst på reparationen.

- Sofia Berg Horner, Jurist, Riksbyggen 

Hur kan styrelsen påverka föreningens ekonomi?

Styrelsens uppdrag är att bestämma avgifter och hyror så att ekonomin är i balans, ur två perspektiv dels att det finns tillräckligt med medel kortsiktigt och dels att man fördelar kostnader över tiden på ett rätt sätt. Det ska vara balans mellan de som är medlemmar nu och de som är det i framtiden när det gäller underhåll och slitagekostnad. En bra underhållsplan hjälper styrelsen genom att visar hur stor slitagekostnaden är per år.

Genom att göra det planerade underhållet i rätt tid kan ni spara pengar, då underhåll som är planerat kostar mindre eftersom bristande underhåll leder till fler reparationer. Dessutom ökar försäkringskostnaden och självrisken markant när det blir skador.

När underhåll ska göras bör styrelsen ta in minst tre offerter. Göra ett tydligt förfrågningsunderlag och ta hjälp av en kunnig teknisk förvaltare som hjälper till så att man frågar efter rätt saker.

Räntekostnaden är ofta föreningens största löpande utgift. Genom att vara aktiv då lånen ska sättas om kan man spara pengar. Ta in offerter från fler banker och förhandla om räntan. Amortera på lånen då räntorna är låga. Då blir räntekostnaderna lägre när räntorna stiger.

Har föreningen lokalhyresgäster bör man vara observanta på när dessa bör sägas upp för omförhandling för att om möjligt behålla marknadsmässiga hyror.

En rutin där man ser över samtliga avtal. Är man nöjd med leverantören? Är kostnaden rimlig i förhållande till det man får i jämförelse med konkurrenterna?

Har föreningen möjlighet att fördela vattenkostnaden på medlemmarna efter förbrukning brukar det kunna sänka kostnaderna.

- Helena Gustavsson, Sveriges BostadrättsCentrum

Vad är styrelsens ansvar och skyldigheter?

Styrelsens uppdrag är att se till att den gemensamma fastigheten vårdas så att värdet behålls. Styrelsen i en bostadsrättsförening har därför ett stort ansvar och har en skyldighet att sköta både den löpande verksamheten och utvecklingen av fastigheten. Detta innefattar både ett omhändertagande av den ekonomiska och tekniska förvaltningen.

- Monika Jukic, Jurist SBC Sveriges BostadrättsCentrum